Comunione ereditaria e indennità di occupazione

Cosa fare quando un coerede occupa un immobile caduto in successione?

Comunione ereditaria: cosa fare quando un coerede occupa un immobile caduto in successione?

Un caso che si verifica molto di frequente è quando, alla morte di un soggetto, uno soltanto degli eredi – subentrati nella proprietà di un immobile indiviso – occupi l’appartamento, impedendo di fatto agli altri di disporne o, in ogni caso, escludendo loro dal pari godimento del bene.

In questi casi è importante capire come gestire al meglio la situazione e valutare se è necessario coinvolgere un legale per vedere tutelati i propri interessi.

Quando l’eredità è devoluta a più soggetti, sui beni ereditari si forma la c.d. comunione ereditaria. Quest’ultima è una particolare situazione in cui tutti gli eredi – che abbiano accettato l’eredità – diventano comproprietari dell’intero patrimonio ereditario, in quanto più soggetti succedono contemporaneamente in un’unica eredità. Questo tipo di comunione, visto che si forma indipendentemente dalla volontà degli eredi, viene definita “incidentale”.

La comunione ereditaria nasce al momento della morte del de cuius e permane fino al suo scioglimento, quando – attraverso il procedimento di divisione, se del caso, giudiziale – ciascun erede diventa proprietario esclusivo dei beni assegnati.

Durante il regime di comunione ereditaria, un coerede può godere di un bene in via esclusiva?

Il nostro Codice Civile ammette l’utilizzo esclusivo del bene indiviso, l’art. 1102 cc, in particolare, stabilisce come “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Questo è anche confermato dalla Corte di Cassazione (ad esempio con la Sentenza n. 30451/2018) che afferma che, anche se il coerede occupa l’immobile in via esclusiva, non si determina alcun pregiudizio in capo agli altri coeredi.

Il coerede che occupa l’immobile indiviso, però, è sottoposto a due limiti:

1.       non deve essere alterata la destinazione di utilizzo del bene;
2.       non deve essere impedito l’uso agli altri coeredi, secondo il loro diritto.

Nel nostro ordinamento nessun coerede è costretto a rimanere comproprietario dei beni ereditari e, infatti, è onere delle parti a cui è impedito l’utilizzo del bene, attivarsi al fine di richiedere di liberare l’immobile indiviso.

Che cos’è l’indennità di occupazione?

I coeredi – ai quali è impedito l’utilizzo di un bene – devono comunque poterne trarne utilità. Questa, se non può sostanziarsi in un godimento diretto del bene, viene surrogata da una somma di denaro a titolo di indennizzo. Qualora la parte non voglia o non possa liberare l’appartamento indiviso, al coerede che occupa l’immobile ereditato può essere pertanto richiesto il pagamento di un’indennità di occupazione. Sul punto, la Sentenza della Corte di Cassazione n. 2423/2015 del 9 febbraio 2015 ha stabilito che, qualora gli altri comproprietari chiedano, senza riscontro positivo, all’occupante di poter usufruire dell’appartamento indiviso, il coerede che occupa l’immobile è tenuto, da quel momento in poi, a corrispondere agli altri coeredi/comproprietari esclusi dal godimento del bene, un’indennità di occupazione. Tale indennità è corrispondente ad almeno i due terzi del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana.

Cosa succede se non c’è accordo tra coeredi?

Posto che, come già accennato prima, nessun coerede/comproprietario può essere obbligato a restare proprietario di un bene che non voglia o di cui, in ogni caso, non possa disporne, nel caso in cui un coerede non voglia o non possa liberare l’immobile indiviso o non paghi un’indennità di occupazione, ciascuno degli altri coeredi/comproprietari potrà rivolgersi al giudice per ottenere la divisione coatta del bene.

Nel caso, infatti, in cui manchi la volontà di accordarsi in modo pacifico sulla assegnazione dell’immobile, l’unica strada percorribile dagli altri coeredi è quella di procedere alla divisione ereditaria dell’immobile occupato, che nel caso dell’appartamento indiviso ed indivisibile, può concludersi con la vendita e con la ripartizione del ricavato.

L’art. 720 c.c. che afferma che, se nell’eredità vi sia un bene immobile non comodamente divisibile o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, esso può essere assegnato ad un solo comproprietario – ad esempio se un coerede occupa l’immobile al momento della divisione, può essere assegnato a lui – che deve poi versare agli altri una somma di denaro corrispondente al valore della quota di proprietà. Se, invece, nessuno dei coeredi è disposto ad ottenere l’attribuzione e, quindi, a liquidare agli altri le quote a loro spettanti, si può procedere attraverso la vendita all’incanto dell’immobile indiviso. Successivamente, una volta effettuata la vendita, il ricavato verrà distribuito tra tutti i comproprietari in base alle quote loro spettanti, tolte le spese della procedura. Nonostante la norma parli solo di beni immobili, si ritiene che l’art. 720 c.c. possa applicarsi anche ai beni mobili e alle aziende.

IN CONCLUSIONE:

qualora un coerede occupi un bene caduto in comunione ereditaria, la legge prevede tre possibilità:

1.       l’occupante liquida le rispettive quote agli altri divenendo l’unico proprietario del bene;
2.       l’occupante corrisponde agli altri coeredi una somma chiamata indennità di occupazione;
3.       se fattibile, il bene si fraziona materialmente e ciascun comproprietario disporrà del 100% del nuovo immobile originato, in caso contrario, attraverso un giudizio di divisione, l’immobile verrà messo in vendita ed il ricavato distribuito tra tutti i comproprietari in base alle quote loro spettanti.